各乡（镇）人民政府，市直各单位：

　　《关于妥善处理永安市房屋和土地登记历史遗留问题若干意见》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　永安市自然资源局     永安市住房和城乡建设局

　　                               2019年12月2日

　　关于妥善处理永安市房屋和土地登记历史遗留问题若干意见

　　为进一步规范、完善不动产登记工作，妥善处理永安市房屋和土地历史遗留不动产登记问题，维护权利人合法权益，注重实际效果，解决实质问题。根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等有关法律法规，结合“不忘初心、牢记使命”主题教育“守初心、担使命、找差距、抓落实”总要求及我市实际，现提出如下处理意见:

　　一、处理原则

　　按照“尊重历史、实事求是、分清责任、依法处理”的原则，充分考虑永安市建设发展的历史、现状，厘清原因，客观公正处理房屋和土地登记的历史遗留问题，合理区分开发建设单位与权利人的责任，积极创造条件解决无过错权利人的登记办证问题，简化登记办证前置审批审核手续和要件材料。

　　二、处理范围

　　《不动产登记暂行条例》施行（2015年3月1日）以前，永安市国有土地范围已开发建成且销售或投入使用的项目(房屋)，因各种历史原因，造成相关权利人的房屋所有权证(以下简称“房产证”)、土地使用权证(以下简称“土地证”)或不动产权证无法办理的，列入历史遗留问题处理范围。

　　三、处理办法

　　在永安市对非行政机关原因造成无法登记办证的历史遗留问题，由不动产所在地（街道）政府牵头，组织引导相关权利人依法对开发建设单位提起民事诉讼维护权益，法律援助机构依法提供法律援助；对行政机关原因造成无法登记办证的历史遗留问题，由相关职能部门责成项目开发建设单位及相关部门限期补办相关手续、补缴税费。同时，自然资源、住建、城管执法、市场监管等相关职能部门各司其职、密切配合，积极稳妥处理。

　　（一）关于项目未办理竣工验收备案手续、规划核实手续不全等原因造成无法办证的，按以下方式处理：

　　1.关于简化补办竣工验收备案手续问题。未办理竣工验收备案的项目（非个人自建房），需经有资质检测机构出具《建筑质量安全鉴定报告》且建筑安全性检测评级结果达到B级及以上，未取得消防验收手续项目，需经省住建厅认定具备资质的消防技术服务机构出具评估结果为合格的《建筑工程消防安全评估报告》，（对1998年9月1日《中华人民共和国消防法》施行前已建成的房屋，未进行改建（含用途变更）、扩建的，可不再办理消防安全评估手续），住建部门依据《建筑质量安全鉴定报告》、《建筑工程消防安全评估报告》和自然资源部门出具的规划核实认可意见办理房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。

　　2.关于补办规划核实意见问题。

　　（1）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前竣工且未进行改扩建、翻建的项目（房屋），时间节点以土地审批材料审批时间或其它佐证材料为准，不再补办规划核实认可。

　　（2）1990年4月1日-2007年12月31日期间竣工的项目（房屋）规划处理原则。

　　①非房地产开发住宅及公建项目

　　已办理《建设工程规划许可证》实际建设符合规划审批要求的，自然资源部门按实补办规划核实认可手续；已办理《建设工程规划许可证》实际建设超出规划审批要求的（非测量误差），由权利人作出“城市建设需征用时，所超占超建部分必须无偿交付拆除，并不再继续扩建、加建，超占超建未拆除前不办理转移、抵押等手续”的书面承诺（下称《书面承诺》），根据《福建省违法建设处置若干规定》规定，暂不对超建部分处理，自然资源部门按《建设工程规划许可证》补办规划核实认可手续，对超建部分不予核实认可。

　　未办理《建设工程规划许可证》的，能提供合法土地权属证明，尚未列入收储征迁范围（以征迁公告为准）且符合土地利用总体规划和城市总体规划的，由权利人作出《书面承诺》，根据《福建省违法建设处置若干规定》规定，暂不对超建部分处理，自然资源部门按《建设用地规划许可证》中核定的规划技术指标（个人建房周边违建自行拆除后按3层以下（含3层）主体建筑）给予补办竣工规划核实认可，对超建部分不予核实认可。无法提供合法土地权属证明，属于违法占地的，不予办理竣工规划核实认可。

　　②房地产开发项目：已办理《建设工程规划许可证》，但因开发建设单位注销、经确认无力继续履行开发义务或企业法定代表人失联、拒不配合履行办证义务（以下称为“无项目主体”）导致无法补办规划核实认可手续的，由项目所在乡（镇）政府或街道办事处牵头组织业主委员会或业主代表向自然资源部门申请依法补办规划核实认可。

　　办理部分规划手续但用地性质仍属划拨用地（尚未转为出让用地）的合作开发项目，应由开发建设单位（无项目主体的由项目所在乡（镇）政府或街道办事处牵头组织业主委员会或业主代表）先依法完善相关用地手续、缴清土地出让金，tp官方网站下载app再持合法的土地权属证明等材料向自然资源部门申请补办规划核实认可， tp钱包官网最新下载在符合城乡规划并缴清城市基础设施配套费后依法予以补办规划核实认可。

　　出让用地项目办理部分规划手续但未办理《建设工程规划许可证》且已建设完成申请补办规划核实认可的，由自然资源部门根据项目（房屋）对城市规划的影响程度分别处理。对城市规划影响轻微的，补缴城市基础设施配套费后给予补办竣工规划核实认可；可采取整改措施消除对规划实施影响的，责令整改，依法予以行政处罚并补缴城市基础设施配套费后给予补办竣工规划核实认可；无法整改的不予办理竣工规划核实认可。

　　③工业厂房、仓储项目：已取得用地批准手续，项目建设符合规划条件或《建设用地规划许可证》中规划技术指标要求的，由权利人提供竣工测绘报告、《建筑工程消防安全评估报告》，自然资源部门予以补办规划核实认可。

　　（3）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行后竣工的项目（房屋），由自然资源部门按照相关法律法规或相关文件规定办理规划条件核实。

　　（二）关于征迁安置房、自建房等因权属认定或“批少建多”等原因造成无法办证的，按以下办法处理：

　　1.征迁安置房转移（分户）登记和缴税权属来源依据问题。原则上统一以《房屋拆迁（或征收）补偿安置协议书》作为权属来源和缴税的直接依据。拆迁补偿安置协议书载明的被拆迁人已死亡的，可由拆迁人（原协议签约单位）负责对继承人提供的材料（申请书、死亡证明、遗嘱或继承协议、公证或村居证明）进行审核把关，并与其签订拆迁补偿安置补充协议，作为不动产权利人申请核税与产权转移登记的依据。拆迁补偿安置协议书中被拆迁人为二人及二人以上共有的，但对安置房位置、产权份额等约定不明确的，应由共有人出具产权归属确认书，原协议签约单位负责把关，并与协议中的共有人分别签订拆迁安置补充协议书并结算，明确安置房位置、产权份额，以此作为不动权利人申请核税与产权转移登记的依据。涉及超面积补差价、补税费的，根据《房屋拆迁（或征收）补偿安置协议书》和《回迁结算单》等按规定计算。

　　2．经批准的“新村”建设、征迁安置等个人自建房，因“批少建多、批少占多”等原因造成无法登记办证的，由房地产权利人向自然资源部门申请补办规划意见，经所在的村（居）委会、街道办事处确认符合政策的，不再办理用地分户审批手续。符合新村、安置小区规划，竣工后实测面积超审批建设方案面积在5%以内的，直接予以办理规划核实认可手续；超5%的，经公示周边邻居没有异议、周边违建自行拆除并处行政处罚后再办理规划核实认可意见。登记机构凭土地审批材料，按批准的用地面积和规划核实意见给予登记。超建用地面积在3平方米以内的（含3平方米），按允许误差处理，符合规划的直接办理不动产权登记；超建用地面积在3~10平方米（含10平方米），经公示周边邻居没有异议并行政处罚后按用地评估市场地价的2倍补交土地收益或出让金，处理后不动产登记中心办理不动产权登记。

　　（三）关于个人自建房（国有建设用地）仅取得房产证或土地证办理不动产登记问题，按以下方式处理：

　　1.仅取得房产证或持有缴费票据及建房批准手续，由权利人委托具有测绘资质的作业单位进行不动产测量，自然资源部门确定宗地范围，有房产证，直接办理，无房产证有建房规划审批手续的，出具规划核实意见，按划拨方式办理不动产登记，需办理转移登记的应补办出让手续。

　　2.仅取得土地证，由自然资源部门依据本处理办法（一）补办规划核实意见，权利人委托具有测绘资质的测量单位进行不动产测量，按原土地用途和性质办理不动产登记。

　　（四）关于开发项目未按批准用途建设、增加建筑面积（超容积率）的按以下办法处理：

　　1.关于未按政府批准用途进行开发建设等情形的处理。

　　（1）已经原规划部门批准的，由自然资源部门核实项目各分类用途的计容建筑面积，拟定出让方案报市政府批准，签订《补充合同》。

　　（2）未经原规划部门批准的，按《福建省国有建设用地使用权出让地块规划条件管理办法》规定执行。

　　（3）未经批准整体或部分改变规划用途（含建筑使用功能条件），且已办房产证或商品房预售许可证的，先由自然资源、城管执法局依法处理，并拟定出让方案报经市政府批准按现行规定缴清土地出让金后，方可办理不动产登记。

　　2.关于开发项目增加建筑面积（超容积率）问题的处理。

　　（1）经原规划部门批准、因面积计算规范不一致、地下公摊等引起增加建筑面积的，由自然资源部门核实并拟定出让方案报市政府批准，签订《补充合同》。

　　（2）未经原规划、住建部门批准擅自增加建筑面积的，按《福建省国有建设用地使用权出让地块规划条件管理办法》（闽建〔2014〕15号）和《关于加强房地产开发项目容积率管理的意见》（闽政办〔2007〕190号）规定执行。

　　（五）关于商品住房、集资房、房改房等因开发建设单位注销灭失或企业法人失联、拒不配合履行办证义务造成无法办理不动产登记问题，按以下方式处理：

　　1．《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日）实施前，权利人已办理房产证但无土地证或土地审批手续。

　　属国家机关、国有企事业单位建设住房的，以幢为单位，由自然资源部门确认宗地范围和面积，根据房产证面积计算土地分摊面积，以划拨方式办理不动产登记，需办理转移登记的应补办出让手续及缴清相关税费，其中房屋所有权已发生转移并形成清晰交易链条，且相续取得房产证，由现权利人补办土地出让手续及缴清相关税费后，再申请办理不动产登记。

　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日）实施后取得土地证或土地审批手续。

　　开发建设单位注销或企业法人代表失联的，由市场监管部门对开发建设单位是否已注销进行确认；由属地公安机关调查确认企业法定代表人的失联情况；由项目（房屋）所在的乡（镇）政府或街道办事处提供该地块无法办证的情况说明，并组织业主委员会或业主代表向自然资源、住建等部门申请补办项目竣工验收，经规划核实与竣工验收合格，由项目（房屋）所在的乡（镇）政府或街道办事处（或组织业主委员会）代为办理项目首次（总确权）登记（登记费免收），购房人可凭有效的相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记。

　　开发建设单位拒不配合履行办证义务的，由项目所在地（街道）政府（或授权委托有关部门）书面通知开发建设单位限期补办相关手续，对存在问题的限期整改，并缴清相关费用。未在规定期限内进行整改和缴清相关费用的，相关职能部门应对开发建设单位实施联合惩戒，按最高人民法院、国家发改委、国土资源部《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》（发改财金〔2018〕370号） 规定处理。同时，对开发建设单位未销售的商品房（含车位、商业等可售资产），在违法违规问题未处理整改到位前，房管部门不得批准其剩余部分的销售及合同备案，登记机构不得办理其剩余部分的不动产登记。开发企业已办理完毕商品房屋首次登记后拒不配合办理房屋所有权转移登记手续的，由购房人（业主代表）依据购房合同的约定，通过仲裁、诉讼等法律途径，要求开发企业履行义务，待法院做出生效判决后，按单方申请的例外情形办理。

　　（六）其他问题

　　1、不动产统一登记前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，维持原证书效力，原记载的土地与房屋用途保持不变；有证据证明原用途登记错误，依权利人申请或登记机构启动更正登记程序，可依法办理更正登记；不动产登记统一登记后，土地批准用途与实际用途不一致或房屋实际用途与规划用途不一致的，土地用途依据市政府用地批准用地文件、《国有建设用地划拨决定书》或《国有建设用地使用权出让（租赁）合同》等土地权属来源文件中确定的土地用途，对照《土地利用现状分类》（ＧＢ/Ｔ21010-2017）二级类填写土地用途，其中商服用地可按一级类填写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写，规划用途不详的，依据土地用途填写。

　　2、合法土地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并形成清晰交易链条，且相续取得房产证，但未同步办理土地证，当事人持房产证和土地证申请登记的，登记机构应依法受理，在依法公告并注销原土地证后，办理房地权利主体一致的不动产登记，若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请。涉及划拨用地转为出让用地的，办事人应先按规定补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理登记手续。

　　3、个人自建房、商品住房等当事人已取得产权证再申请办理实体（二次）分割登记的，应提供有相应资质设计单位出具设计图（分割后的不动产需满足独立性要求），自然资源部门同意实体分割的文件。

　　四、未尽事宜

　　本《若干意见》由自然资源及相关部门负责解释，对未列入本《若干意见》范围的历史遗留问题，由自然资源部门会同有关部门按照“一事一议”方式报市政府研究解决。

　　五、施行期限

　　本《若干意见》自印发之日起施行，有效期为5年。